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关于印发《中国农业银行个人住房贷款操作流程》的通知
2012-06-12 13:40:18   来源:    点击:

 
 
中国农业银行关于印发《中国农业银行个人住房贷款操作流程》的通知
(2001年10月22日 农银发[2001]182号)
 
各省、自治区、直辖市分行,新疆兵团分行,各直属分行:
  现将中国农业银行个人住房贷款操作流程印发给你们,请认真遵照执行,并就有关问题通知如下:
 
  一、本流程包括个人住房一手楼贷款、个人住房二手楼贷款、个人商业用房贷款、个人自建房贷款、加按贷款和转按贷款的操作流程,各一级分行和各直属分行可制定实施细则报总行备案。
 
  二、公积金委托贷款、组合贷款操作流程中除委托程序外,其他程序按照相关流程执行。
 
  三、本流程自发布之日起施行,原《中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导》同时废止。
 
  四、各行执行中遇到问题,请与总行(房地产信贷部)联系。
 
  附一:
 
中国农业银行个人住房一手楼贷款操作流程
 
 
  一手楼指售房人为开发商的住房。个人住房一手楼贷款(以下简称“一手楼贷款”)是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。
 
  一、操作流程图
  一手楼贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。
 
  在借款人提出申请之前,经办行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查,楼盘审查操作流程为:
                                              │开发商申请│→│项目调查│→│审查、审批│→│签订项目合作和协议书│
                                              
  发放贷款操作流程为:
│借款人申请│→│贷前调查│→│审查、审批│→│签订借款合同│→│办理保险、公证、担保等手续│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│
 
  按照房屋是否经过竣工验收,将房屋分为现房(竣工验收合格的房屋)和期房(尚未通过竣工验收的房屋),分别按相关流程办理。
 
  二、现房楼盘审查
  (一)房地产开发公司提出申请。经办行要求房地产开发公司(以下简称“开发商”)提交下列资料:
  1.书面申请书,内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。
  2.公司资料。
  (1)企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书;
  (2)房地产开发经历(经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款);
  (3)董事会(没有成立董事会的,企业法定代表人)同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
  上述第(1)项资料原件经经办行审核无误后留存复印件。
  3.项目资料。
  (1)项目的可行性研究报告及计委立项批复;
  (2)建设用地规划许可证;
  (3)建设工程规划许可证;
  (4)建设工程施工许可证;
  (5)国有土地使用证;
  (6)竣工验收合格证明。
  上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。
  (二)项目调查。
  经办行收到上述资料后,经初步审查,资料齐全的同意受理,2个工作日内安排调查部门进行调查,并在5个工作日内完成调查。主要调查以下内容:
  1.手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法,内容是否前后一致。
  2.项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。
  3.项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况,进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测,判断项目的销售前景及抗风险能力。
  4.项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益,如存款、代收代付、中间业务的代理等。
  5.银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。
  经调查,确认该楼盘符合个人住房贷款条件后,经办行认为有必要的,可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。
  调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。
  (三)审查、审批。
  贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后,要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查,在3个工作日内签署审查意见。经审查同意的,按照权限上报审批,贷款审批人在5个工作日内签署是否同意的意见。
  对现房楼盘贷款合作的审批认定权集中在二级分行及以上。
  对由我行发放开发贷款的楼盘,调查、审查环节可以视情况适当简化。
  (四)签订合作协议书。
  经审批同意的,经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》(合同编号:ABC(2001)5005)。
 
  三、期房楼盘审查
  (一)开发商申请。
  经办行要求开发商提交下列资料:
  1.书面申请书,内容包括开发商概况(含经营财务状况)、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。
  2.公司资料。
  (1)企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书;
  (2)公司章程、成立批文;
  (3)经会计师事务所审核的前一年度财务报表(资产负债表、损益表、现金流量表);
  (4)房地产企业开发资质等级证书;
  (5)房地产开发经历(经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款);
  (6)董事会(没有成立董事会的,企业法定代表人)同意就该项目向我行申请个人住房抵押贷款及配套服务,并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
  上述第(1)、(2)、(4)项资料原件经经办行审核无误后留存复印件,其他资料留存原件。
  3.项目资料。
  (1)项目的可行性研究报告及计委立项批复;
  (2)建设用地规划许可证;
  (3)建设工程规划许可证;
  (4)建设工程施工许可证;
  (5)国有土地使用证;
  (6)工程概预算资料;
  (7)项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况;
  (8)项目投资完成情况;
  (9)商品房预售许可证。
  上述资料中的证件和批件原件经经办行审核无误后留存复印件。
  (二)项目调查。
  经办行在收到上述资料后,经初步审查,资料齐全的同意受理,2个工作日内安排调查部门进行调查,10个工作日内完成调查。主要调查以下内容:
  1.开发商基本情况。调查开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等;分析财务报表,估测其营运能力及盈利状况。
  2.手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法,内容是否前后一致。
  3.项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细,并与工程概预算报告中的有关数据进行核对。分析资金投入时间与工程进度是否一致;工程后续资金来源是否已经落实,如果后续资金是通过预售房款再投入,在未能按计划回笼资金的情况下,是否有应变措施。
  4.项目情况。调查地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等;了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。
  5.项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况,进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测,判断项目的销售前景及抗风险能力。
  6.项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益,如存款、代收代付、中间业务的代理等。
  7.开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况,准确掌握其贷款的到期日,以免在工程建设中出现新的资金缺口。
  8.银行同业竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。
  经调查,确认该楼盘符合个人住房贷款条件后,经办行认为有必要的,可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。
  调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。
  (三)审查、审批。
  贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后,要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查,在5个工作日内签署意见。经审查同意的,按照权限上报审批。有权审批人在5个工作日内签署意见。
  对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在一级分行,一级分行也可以在转授权权限内将审批权下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。
  对由我行发放开发贷款的楼盘,调查、审查环节可以视情况适当简化。
  (四)签订合作协议书。
  经审批同意的,经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》。
  经办行还必须与开发商签订《预售房款监管协议》,由经办行监督预售房款的使用,确保预售房款不被挪用,专项用于该项目。
 
  四、发放个人住房贷款
  (一)借款人申请。
  借款人申请个人住房贷款,所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料:
  1.借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
  2.婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书;未婚的提供未婚证明);
  3.不低于房价20%的首付款付款凭证;
  4.房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;
  5.共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明;
  6.借款人家庭财产和经济收入证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等);如果属于借款人家庭成员共同还款,则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的情况下,其他方仍要继续承担还款责任;
  7.经办行要求提供的其他文件或资料。
  (二)借款人资信等级评定。
  条件具备的分行可以按照《中国农业银行个人住房贷款借款人资信等级评定指导意见》(农银函[2000]1065号)的要求,对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款,同意贷款的,初步确定贷款期限和额度。
  (三)受理、调查。
  经办行收到借款人提交的资料后,经初步审查,同意受理的1个工作日内安排调查部门进行贷前调查,调查部门3个工作日内完成贷前调查。调查的主要内容包括:
  1.借款人是否已支付20%以上的首付款,并存入开发商在经办行开立的售房款专用账户上;
  2.贷款年限加上借款人年龄是否超过65年;
  3.借款人偿还贷款本息的能力;
  4.借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符;
  5.抵押担保是否足额有效,共有人是否出具同意抵押的合法文件。
  调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。
  (四)贷款审查、审批。
  贷款审查部门在收到贷款调查部门的意见后,1个工作日内完成贷款审查,主要从以下几个方面加以审查:
  1.购房行为的真实性,防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
  2.所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当,必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估;
  3.共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;
  4.借款人还款能力。
  经审查同意的,提出贷款额度(严格控制贷款成数达80%的贷款,一人购买多套住宅的要严格控制贷款成数)、贷款期限,直接报有权审批人审批。有权审批人1个工作日内完成审批。
  (五)签订借款合同。
  经审批同意的,经办行与借款人、开发商签订《个人住房按揭合同》(合同编号:ABC(2001)5006)。
  签订借款合同时,经办行主动向借款人、保证人提示合同中用黑体字或有下划线的条款。
  (六)办理房屋保险、公证、担保手续。
  1.保险。借款人必须办理财产保险,明确经办行为第一受益人,保险单正本交由经办行保管。保险金额不得低于贷款金额;保险费用由借款人支付;可以采用一次性或分次投保两种方式,保险期限不得短于贷款期限,贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。可由经办行代办保险业务。
  2.公证。经办行认为有必要的,可以要求对借款合同进行公证,公证费用由借款人承担。
  3.抵押(预)登记。以所购住房为抵押物的,经办行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。
  (七)贷款发放。
  以所购住房作为抵押物的,在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后,方可发放贷款;若当地房地产管理部门尚未开办抵押预登记业务,在借款人办妥房屋保险、公证并将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋产权证明必需的资料移交经办行后,方可发放贷款。
  发放贷款时,由信贷员填写借据,借款人签章或按指印认定,同时借款人签署《划款扣款授权书》,经办行将款项直接划入开发商在经办行开立的售房专户上,同时通知借款人贷款已经发放,开发商出具收款证明。
  从受理借款人申请到贷款发放,在经办行内的运转时间不得超过7个工作日。
  (八)资料归档。
  经办行主管信贷员应在贷款发放后10个工作日内完成资料归档。个人住房贷款业务档案实行支行集中管理、专人单独保管,房屋他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管,个人住房贷款业务终结后的档案仍需保管5年。
  具体操作详见《中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定》(农银办[2001]58号)。
  (九)贷款偿还。
  贷款期限一年以内(含一年)的,实行到期一次性还本付息;贷款期限一年以上的,实行按月分期还款。还款方式可以按照《中国农业银行个人住房 贷款还款方式计算模式》(农银函[2000]575号)列出的还款方式。采用等额本息、等额本金、等额递增(减)、等比递增(减)、等偿还贷款本息的方 式。
  (十)贷后管理。
  贷款发放后,“经办行要加强贷后管理,定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后,督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。
  1.贷后检查。
  经办行每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查,掌握全行个人住房贷款的资产质量状况并研究对策。检查的内容主要有:
  (1)按时归还贷款本息情况;
  (2)借款人有无骗取银行信用的行为;
  (3)借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况;
  (4)保证人保证资格和保证能力变化情况;
  (5)抵押物保管及其价值变化情况;
  (6)项目工程进度(限于期房贷款);
  (7)有关合同及相关资料的完整性与有效性,有无与法律、法规和制度相抵触,需要变更、修改和补充之处;
  (8)其他贷款人债权实现和保障的内容。
  检查方式:正常类贷款可采取抽查方式进行;关注、次级、可疑和损失类贷款采取全项检查。关注类贷款检查时限为两个月不少于1次(含);次级、可疑类贷款检查时限为1个月不少于1次(含)。对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。
  检查程序:对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的原因;根据借款人违约情况,判断贷款 的风险状况,确定贷款形态;对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案,报主管领导批准实施。登记贷后检查台账,撰写贷后检查报告。
  2.贷款利率调整。
  根据人民银行规定,目前个人住房贷款利率采用五年以下(含)和五年以上两个档次。在贷款期限内如遇法定利率调整,按以下规定执行:
  (1)贷款期限一年以内(含一年)的,实行合同利率,不分段计息。
  (2)贷款期限一年以上的,实行一年一定,于每年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率规定。贷款利率调整后,应按剩余贷款本金、调整后的利率水平、剩余还款年限计算出利率调整后借款人每月需偿还的贷款本息。
  3.提前还款处理。
  借款人可以申请部分或全部提前还款,部分提前还款后可以采取下列两种方式:
  (1)月还款额不变,缩短还款期限;
  (2)还款期限不变,减少月还款额。
  4.贷款风险的识别与判断。
  (1)借款人未按合同约定的日期和金额归还贷款本息;
  (2)借款人有违法、违纪等不良行为,受到法律、行政、经济制裁或处罚;
  (3)借款人收入明显下降(如借款人从业单位或行业属于关、停、并、转范围;借款人处于失业、半失业状态,失去稳定收入来源或仅依靠最低生活保障或社会救济金生活等);
  (4)借款人健康状况恶化或遭受重大人身伤害,丧失或部分丧失劳动能力;
  (5)借款人死亡、失踪或宣告死亡及丧失民事行为能力,且无合法继承人、受遗赠人或法定继承人、受遗赠人拒绝履行合同;
  (6)借款人有套取银行信用,挪用贷款行为;
  (7)借款人或抵押人未经经办行同意,擅自将设定抵押权的房屋拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押;
  (8)借款人拒绝或阻挠经办行的贷后检查或提供虚假材料、信息;
  (9)借款人居所和联系方式经常变动,经办行不能有效判断借款人情况和贷款实际使用情况;
  (10)因抵押物贬值,抵押物价值趋于或低于贷款金额及抵押物或抵押权益受到损害,抵押权难以或不能实现;
  (11)期房项目未按正常进度完工或在约定的时间内未能办妥房屋产权证明,进行有效抵押登记;
  (12)新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和问题;
  (13)贷款手续及信贷档案不齐全,重要文件或凭证遗失,对债权实现有实质性影响;
  (14)经办行已要求履行保证、保险责任及诉诸法律的借款案由。
  5.违约贷款的催收与处理。
  贷款催收指信贷员按规定程序,对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知,督促借款人清偿违约贷款的过程。
  (1)借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时,信贷员应在5个工作日内对客户进行电话提示;
  (2)借款人连续2次未按期归还贷款本息时,信贷员要向客户发出催收通知书;
  (3)借款人连续3次未按期归还贷款本息时,信贷员要约见客户或上门催收,督促客户落实可行的还款计划;
  (4)借款人连续6次未按期归还贷款本息时,经办行依法处理抵押物;
  (5)违约贷款的其他处理方式:
  A.依法纠正借款人的违约行为;
  B.对逾期贷款本息计收罚息;
  C.从借款人账户中扣收贷款本息;
  D.依法追索保证人的连带责任;
  E.依法要求保险人履行保险责任;
  F.依法行使债权人其他权利。
  (十一)清户撤押。
  借款人偿还全部本息后,经办行会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人,持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由我行保管的有关法律凭证及文件,借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的,经办行和借款人共同办理抵押注销登记手续。
 
  附二:
 
中国农业银行个人住房二手楼贷款操作流程
 
 
  二手楼,指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。个人住房二手楼贷款(以下简称“二手楼贷款”)是指贷款人向借款人发放的用于其购买二手楼的贷款。
 
  一、贷款操作流程图
 
│提出申请│→│调查、评估│→│审查、审批│→│签订借款合同│→│办理保险、公证、担保手续│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│
 
 
  二、借款人申请
  经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料:
  (一)身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
  (二)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明);
  (三)不低于所购房屋价格30%的首付款付款凭证;
  (四)房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;
  (五)所购住房产权证明;
  (六)共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明;
  (七)若售房人为自然人,提供售房人(含共有权人)身份证件;如售房人为法人,须提供有效的法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件;
  (八)购买已出租的房屋,须提交租户同意搬迁的证明;
  (九)借款人家庭财产和经济收入证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等);如果属于借款人家庭成员共同还款。则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的情况下,其他方仍要继续承担还款责任;
  (十)经办行要求提供的其他文件或资料。
 
  三、借款人资信等级评定
  条件具备的分行,可以按照《中国农业银行个人住房贷款借款人资信等级评定指导意见》(农银函[2000]1065号)的要求,对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否款,同意贷款的,初步确定贷款期限和额度。
 
  四、调查、评估
  经办行收到上述资料后,经初步审查符合贷款条件的同意受理,在1个工作日内安排调查部门进行贷前调查。调查部门2个工作日内完成贷前调查。以所购住房作为抵押物的委托一级分行认可的、具有房地产估价资质的机构进行价格评估。
  贷前调查的内容包括:
  (一)借款人是否支付30%以上的首付款,并存入售房人在经办行开立的售房款账户上;
  (二)贷款年限加上借款人年龄是否超过65年。贷款年限加上所购二手楼已使用年限是否超过30年;
  (三)借款人偿还贷款本息的能力;
  (四)借款人所购买二手楼的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符;
  (五)抵押担保是否足额有效,共有权人是否出具同意抵押的合法文件;
  (六)所购房屋是否有租约在先。若有,调查租约起止日期,租金是否合理及租户是否同意搬迁等。
  调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。
 
  五、审查、审批
  贷款审查部门收到调查部门提交的调查报告和有关资料后,1个工作日内完成贷款审查,审查的主要内容有:
  (一)房屋的产权是否明晰;
  (二)房屋交易价格是否与市场价格基本相符,是否存在高估抵押物价格、变相提高贷款成数的风险;
  (三)贷款期限、额度、还款方式是否与借款人还款能力相符。
  贷款审查部门提出贷款额度、期限、利率、担保方式的建议或不能贷款的理由。经审查同意的,直接报有权审批人批准,有权审批人在1个工作日内签署审批意见。
 
  六、贷款发放
  二手楼贷款的发放分以下三种情况:
  (一)借款人不需要房屋交易中介机构提供担保,直接向贷款人申请贷款,其操作程序为:
  1.贷款经审批同意的,经办行与借款人签订《个人住房抵押借款合同》,办理保险、公证等手续;
  2.经办行出具《个人住房贷款承诺书》,承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后,按合同约定发放贷款;
  3.售房人与借款人办理产权过户登记,借款人同时办理抵押登记,并将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证和他项权利证书交由经办行收执;
  4.借款人签署《划款扣款授权书》;
  5.经办行填写借据经借款人签章或按指印认定后,根据《划款扣款授权书》的约定,将贷款划到售房人在经办行开立的账户上,同时通知借款人贷款已经发放,售房人出具收款凭证。
  (二)由房屋交易中介公司担保的二手楼贷款,其操作程序为:
  1.借款人与同意为贷款提供阶段性保证担保的房屋交易中介公司(以下简称“交易中介”)签订担保协议;
  2.交易中介在经办行处开立专户,经办行在接到借款人的申请和有关资料并审核无误后,与借款人签订《个人住房抵押借款合同》,与交易中介签订阶段性担保合同,同时借款人、售房人、交易中介与经办行签订售房款委托划转协议;
  3.办理房屋保险、合同公证;
  4.经办行将贷款划到交易中介在经办行开立的专户上,同时通知借款人贷款已经发放,交易中介出具收款凭证;
  5.借款人与售房人到当地房地产管理部门办理产权过户和抵押登记手续;
  6.经办行收到借款人交来的房屋他项权证后,将售房款由专户转入售房人在经办行开立的账户。
  (三)由住房置业担保公司(以下简称“置业担保公司”)等保证人提供保证担保的贷款,经办行要严格审查置业担保公司的担保能力,其担保的贷款不得超过其实有资本的30倍。操作程序为:
  1.经办行、借款人与同意为该贷款提供保证担保的置业担保公司签订《个人住房保证借款合同》(合同编号:ABC(2000)5015);
  2.办理借款合同公证;
  3.借款人签署《划款扣款授权书》,授权经办行将购房首付款和贷款划入售房人在经办行开立的账户上,同时通知借款人贷款已经发放,售房人出具收款凭证。
  从受理到贷款发放,在银行内部的运转时间不得超过5个工作日。
 
  七、资料归档、贷款偿还、贷后管理、贷款利率调整的处理、提前还款处理、贷款风险的识别与判断、违约贷款的催收与处理和清户撤押参照一手楼贷款相关程序办理。
 
  附三:
 
中国农业银行个人商业用房贷款操作流程
 
 
  个人商业用房贷款(以下简称“商业用房贷款”)是指经办行向借款人发放的用于其购买自有商业用房的贷款。申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。
 
  一、贷款操作流程图
 
  商业用房贷款操作流程分为楼盘审查和发放商业用房贷款两个部分。楼盘审查的操作流程为:
                                           
│开发商申请│→│项目调查│→│审查、审批│→│签订项目合作和协议书│;发放商业用房贷款的操作流程为:→│借款人申请│→│贷前调查 │→│审查、审批│→│签订借款合同│→│办理保险、公证、抵押(预)登记│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│
 
 
  二、楼盘审查
  对由房地产开发公司开发的楼盘的购房人提供商业用房贷款的,在借款人提出借款申请之前,经办行要对整个楼盘进行审查。
  (一)开发商申请。经办行要求开发商提供下列资料:
  1.商业用房贷款项目申请书,内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。
  2.公司资料。
  (1)企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书;
  (2)董事会(没有成立董事会的,企业法定代表人)同意就该项目为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
  上述第(1)项资料原件经经办行审核无误后留存复印件。
  3.项目资料。
  (1)项目的可行性研究报告及计委立项批复;
  (2)建设用地规划许可证;
  (3)建设工程规划许可证;
  (4)建设工程施工许可证;
  (5)国有土地使用证;
  (6)竣工验收合格证明。
  上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。
  (二)项目调查、评估。
  经办行经初步审查,资料齐全的同意受理,在2个工作日内安排调查部门进行调查,调查部门5个工作日内完成项目调查。主要调查以下内容:
  1.项目手续是否合法。核实上述项目资料是否完整、有效、合法,批文内容是否前后一致。
  2.项目基本情况。实地考察项目地理位置、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等;了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、楼宇结构等。
  3.市场前景。调查项目的市场定位和销售情况,进行同等位置项目的比较分析与市场预测;判断项目的销售前景及抗风险能力。
  4.项目效益。分析开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益,如存款、代收代付、中间业务的代理等。
  5.银行竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供商业用房贷款情况和服务手段等。
  经调查,确认该楼盘符合商业用房抵押贷款条件后,经办行认为有必要的,可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。
  调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。
  (三)楼盘审查、审批。
  贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告、评估报告和有关资料以后,3个工作日内完成审查,主要对资料的真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查。经审查同意的,按照贷款审批权限上报审批。有权审批人在5个工作日内完成贷款审批。
  商业用房楼盘贷款合作的审查认定权原则上集中在一级分行,一级分行也可以在转授权权限内将审批权限下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。
  对由我行发放开发贷款的楼盘,调查、审查环节可以视情况适当简化。
  (四)签订合作协议书。
  经审批同意的,经办行与开发商签订《商业用房抵押贷款项目合作协议书》。
 
  三、商业用房贷款的发放
  (一)借款人申请。
  申请时,经办行要求借款人填写商业用房借款申请表并提供《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》(以下简称《商业用房抵押贷款管理办法》)第十六条第二款规定的资料。
  (二)受理、调查。
  经办行在收妥借款人提供的资料后,经初步审查同意受理的,在1个工作日内安排调查部门进行贷前调查,3个工作日内完成贷前调查。重点调查以下内容:
  1.借款人是否已支付不低于40%的首付款,并存入开发商在经办行开立的售房款专用账户;
  2.借款人还款来源的稳定性和充足性,重点分析借款人购买商业用房进行经营活动的实力和前景,避免出现借款人因经营不善或亏本导致不能按期偿还贷款的风险;
  3.拟购商业用房的价格与当地市场价格是否一致;
  4.有权处分人同意抵押的证明的合法性与抵押物变现能力。
  调查部门签署调查意见后,送交贷款审查部门。
  (三)审查、审批、办理保险、公证和抵押(预)登记、贷款发放,参照个人住房一手楼贷款有关程序办理。
  从贷款受理到发放贷款,在银行内部的运转时间不得超过7个工作日。
  (四)资料归档,参照《中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定》执行。
  (五)贷后管理、清户撤押参照个人住房一手楼贷款有关程序办理。
 
  附四:
 
中国农业银行个人自建房贷款操作流程
 
 
  个人自建房贷款(以下简称“自建房贷款”),是指贷款人向借款人发放的、用于借款人建设自有房屋的贷款,其建设用地必须在经济发达地区市(县)城区或重点镇范围内,通过有偿出让方式获得,并已取得合法的有关建设批件。
 
  一、贷款操作流程图
 
  │提出申请│→│贷前调查│→│审查、审批│→│签订借款合同│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷后管理│→│贷款偿还│→│清户撤押│
 
 
  二、提出申请
  借款人申请自建房贷款,要填写自建房贷款申请书,同时须提供以下资料:
  (一)身份证件(身份证、户口簿或其他有效居留身份);
  (二)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明);
  (三)借款人家庭收入及财产证明;
  (四)自建房建设用地的国有土地使用证和已缴清全部土地出让金的凭证;
  (五)自建房的建设批文;
  (六)自建房施工许可证明;
  (七)工程概预算资料和工程进度计划;
  (八)抵押物权属证明;
  (九)有处分权人同意抵押的文件;
  (十)经办行要求提供的其他资料。
 
  三、贷前调查
  经办行收到借款人的申请及有关资料后,经初步审查,资料齐全的同意受理,1个工作日内安排调查部门进行贷前调查,调查部门3个工作日内完成调查任务。调查的主要内容是:
  (一)借款人提交的资料是否真实、有效;
  (二)建房手续是否完备、合法;
  (三)借款人的还款能力;
  (四)工程投资估算是否合理,资金来源是否落实;
  (五)抵押物权属是否合法有效,以及抵押物的变现能力。
  以房屋作抵押的,经办行须委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估;以拟建房土地使用权作抵押的,经办行须委托具有土地估价资质的机构进行价格评估。
  调查部门提出调查意见后,送交贷款审查部门。
 
  四、审查、审批
  贷款审查部门收到调查意见和评估报告之后,2个工作日内完成贷款审查。审查除了参照个人住房一手楼贷款的有关审查内容外,还要重点审查以下内容:
  (一)以土地使用权作为抵押物的,审查国有土地使用证上使用权人是否和借款人一致,贷款金额不得超过土地评估价值的50%,借款人须承诺在住房完工后,把地上建筑物一并抵押给经办行;
  (二)以其他房屋作为抵押物的,贷款金额最高不超过抵押物评估价值的70%;
  (三)建设批件的真实合法性;
  (四)贷款是否真正用于自建房;
  (五)工程造价是否合理。
  经审查同意的,提出贷款额度、期限、利率、还款方式等,报有权审批人批准。有权审批人1个工作日内完成审批。
 
  五、贷款发放
  经审批同意后,办理有关贷款发放手续,包括签订借款合同、办理合同公证、抵押登记、抵押物保险、贷款发放等,其具体操作可参照个人住房一手楼贷款有关规定执行。
  从受理贷款申请到发放贷款,在经办行内的运作时间不得超过10个工作日。
  自建房贷款执行中国人民银行规定的贷款利率,不得执行个人住房贷款利率,贷款期限最长为10年。
  自建房贷款在个人住房贷款科目内进行核算(科目代号754),为反映业务发展状况,各行应设置二级科目加以核算。
 
  六、资料归档
  具体操作按照《中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定》执行。
 
  七、贷后管理
  自建房贷款贷后管理参照个人住房一手楼贷款有关规定执行。贷后管理的重点为:
  (一)贷款发放以后,管户信贷员要及时跟踪掌握借款人的贷款使用情况,保证贷款用于自建房屋。一旦发现借款人挪用贷款,应立即采取措施,必要时可要求借款人归还贷款。
  (二)房屋竣工,借款人取得房产证后,管户信贷员要及时督促借款人按合同约定把抵押土地上的建筑物一同抵押给经办行,并办理相关的抵押登记手续。
 
  八、清户撤押
  借款人还清全部贷款本息后,会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门,信贷部门通知借款人,持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由我行保管的有关法律凭证及文件,借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保的,经办行与借款人一同办理抵押注销登记手续。
 
  附五:
 
中国农业银行个人住房转按贷款操作流程
 
 
  个人住房转按贷款(以下简称“转按贷款”)是指在个人住房贷款还款期内,因借款人出售作为抵押物的房屋,贷款人向新的购房人发放的、用于其 购买作为抵押物的房屋的贷款。经办行在办理转按贷款时,可按剩余的贷款余额和剩余贷款期限将贷款转让给新借款人;也可根据新借款人和所购房屋评估价重新确 立新的贷款额度和贷款期限,转按的最高贷款额度为所购房屋评估价格的70%,贷款期限最长为30年减去房屋已使用年限。
 
  一、操作流程图
 
│原借款人提出转按申请│→│签订三方协议│→│新借款人提出贷款申请│→│调查、审查、审批│→│签订借款合同│→│办理保险、变更抵押登记│→│发放贷款│→│原借款人归还贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│
 
 
  二、转按申请
  原借款人提出转按申请,说明转按原因、贷款偿还情况、剩余贷款本金、剩余贷款期限和购房人情况等。
 
  三、签订《转按协议》
  售房人(原借款人)、购房人(新借款人)和经办行三方签订《转按协议》,经办行同意售房人转让作为抵押物的住房,售房人承诺售房收入存入在经办行开立的专户上,优先用于清偿剩余贷款本息。
  属于开发商阶段性担保期限内的,原借款人、新借款人、开发商和经办行四方签订《转按协议》,经办行同意售房人转让作为抵押物的住房,开发商承诺继续承担阶段性担保责任,售房人承诺售房收入存入在经办行开立的专户上,优先用于清偿剩余贷款本息。
 
  四、贷款申请
  新借款人填写个人住房借款申请表,并提供以下资料:
  (一)借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
  (二)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明);
  (三)借款人家庭财产和经济收入证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等);如果属于借款人家庭成员共同还款,则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的情况下,其他方仍要继续承担还款责任;
  (四)支付给原借款人房屋交易价格扣除贷款余额后剩余价款的付款凭证;
  (五)有权处分人同意以所购住房作为抵押物的证明;
  (六)经办行要求提供的其他资料。
 
  五、调查、审查和审批、签订借款合同
  调查、审查、审批参照个人住房一手楼贷款有关程序办理。
  经审批同意的,新借款人与经办行签订借款合同,经办行出具贷款承诺函,承诺在买卖双方办妥产权过户和变更抵押登记手续后发放贷款。
 
  六、产权过户、变更抵押登记
  买卖双方凭买卖合同到当地房地产管理部门办理产权过户手续;经办行与买卖双方共同办理变更抵押登记手续,变更抵押人及其他有关事项,将办妥抵押登记手续的房屋所有权证、他项权利证书交经办行保管。
 
  七、贷款发放
  办妥抵押登记手续后,经办行将贷款直接划入原借款人在经办行开立的专户上,同时通知新借款人贷款已经发放,由原借款人出具收款凭证。贷款先用于归还原借款人所欠经办行的贷款本息,剩余部分原借款人可以支取。
 
  八、资料归档
  具体操作按照《中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定》执行。
 
  九、贷款偿还、贷后管理和清户撤押
  按照个人住房一手楼贷款有关规定执行。
 
  十、个人商业用房转按贷款参照本流程执行,贷款成数和贷款期限不得突破《商业用房抵押贷款管理办法》有关规定。
 
  附六:
 
中国农业银行个人住房加按贷款操作流程
 
  个人住房加按贷款(以下简称“加按贷款”)是指对末达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。加按贷款的计算公式为:
  增加贷款金额:最高加按金额=房屋现值×70%-剩余贷款本金;
  延长贷款期限:最长贷款期限=30年-房屋已使用年限。
 
  一、贷款操作流程图
 
│加按申请│→│调查│→│审查、审批│→│签订借款合同│→│办理变更抵押│→│登记│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│
 
 
  二、加按申请
  借款人提出加按申请并提供下列资料:
  (一)借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
  (二)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明);
  (三)借款人家庭财产和经济收入证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等);
  (四)贷款偿还情况(包括贷款金额、成数、年限,已归还贷款本金,剩余贷款本金及年限等);
  (五)加按原因,若为增加贷款额度,须说明新增加贷款的用途;
  (六)共有权人同意加按的书面证明。
 
  三、调查
  经办行受到借款人上述资料后,经初步审查,资料齐全的同意受理,安排调查部门进行调查。重点调查下列内容:
  (一)借款人以往还本付息情况;
  (二)贷款是否已达到法定最长期限和最高成数;
  (三)借款人若申请延长贷款期限,经办行须调查清楚借款人还款能力是否出现问题;
  (四)借款人若申请增加贷款额度,经办行须调查清楚新增加贷款的真正用途是否符合人民银行和我行的有关规定;
  (五)借款人的还款能力。
  申请增加贷款额度的,经办行须委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估。
  调查部门签署调查意见后,移送贷款审查部门。
 
  四、审查和审批
  贷款审查部门根据借款人提交的资料和调查意见;重点审查借款人加按原因和借款人还款能力,签署审查意见,报有权审批人审批。
 
  五、重新签订《借款合同》
  经审批同意的,经办行与借款人签订新的借款合同,原借款合同同时终止。
 
  六、办理变更抵押登记
  经办行和借款人凭新的借款合同、房屋所有权证、房屋他项权利证书等共同到当地房地产管理部门办理变更抵押登记手续,并将办妥变更登记手续的房屋所有权证、房屋他项权利证书交由经办行保管。
 
  七、对增加贷款金额的加按发放贷款
  办妥变更抵押登记手续后,经办行对增加贷款金额的加按申请人发放贷款,直接将款项划到借款人在经办行开立的存款账户上,同时通知借款人贷款已经发放。
 
  八、资料归档
  具体操作按照《中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定》执行。
 
  九、贷款偿还
  按照新的贷款额度、贷款期限计算新的月还款额,借款人按月归还贷款本息。
 
  十、贷后管理和清户撤押
  按照个人住房一手楼贷款有关规定执行。
 
  十一、个人商业用房加按贷款参照本流程执行,贷款成数和贷款期限不得突破《商业用房抵押贷款管理办法》有关规定。

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